Capacité d’endettement immobilier
Quelle mensualité reste disponible et combien pourriez-vous emprunter ? Posez vos hypothèses, assurance comprise.
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Ce que cette simulation prend en compte
Personnes physiques, prêt amortissable à taux fixe sans différé, revenus constants. Tous les remboursements et assurances sont pris en compte. Le seuil de 35 % et la durée maximale de 25 ans correspondent au cadre standard ; les dérogations bancaires, prêts relais, prêts in fine, SCI, prêts à paliers, PTZ et baisse future de revenus ne sont pas simulés. La banque apprécie aussi le reste à vivre, l’apport, la stabilité des revenus et les garanties. Ce calcul n’est ni un accord bancaire ni une offre de crédit.
Comprendre la méthode de calcul
Revenu retenu = revenu hors loyers + loyers bruts × part retenue. Mensualité disponible = maximum de zéro et (revenu retenu × taux d’effort cible − autres remboursements). Capital empruntable = mensualité disponible ÷ [coefficient de mensualité du prêt + taux annuel total d’assurance / 1 200]. À taux nominal nul, le coefficient du prêt est 1 / nombre de mois. L’assurance est donc incluse dès le calcul du capital, sans la compter deux fois.
Source officielle : HCSFVersion du calcul 1.2 · Paramètres vérifiés le 25 septembre 2026. Validation métier du cabinet requise avant diffusion publique.
Les loyers ne remboursent pas automatiquement le crédit
Les loyers sont ajoutés aux revenus après une décote liée au risque locatif. Ils ne sont pas soustraits des mensualités de crédit. Les charges d’emprunt regroupent les crédits déjà engagés et le nouveau prêt, avec leurs assurances. Cette méthode évite de surestimer la capacité d’un investissement locatif.
Pourquoi intégrer l’assurance dès le départ ?
À mensualité totale identique, une prime d’assurance plus élevée réduit le capital finançable. Renseignez le coût cumulé pour tous les coemprunteurs selon leurs quotités. Pour comparer deux primes déjà connues, utilisez le simulateur d’assurance emprunteur.
Préparer un achat à Saint-Émilion ou Libourne
La capacité d’emprunt n’est pas le budget d’achat du logement. Pour un projet dans le Libournais, en Gironde ou en Nouvelle-Aquitaine, ajoutez votre apport puis prévoyez les frais d’acquisition, de financement, les travaux et une réserve de sécurité. Ce calcul n’utilise aucun prix immobilier local supposé.
Un taux d’effort inférieur à 35 % garantit-il un accord ?
Non. La décision appartient au prêteur, qui examine l’ensemble du dossier. La marge de flexibilité des banques ne constitue pas un droit individuel et n’est pas anticipée par cet outil. Les loyers que vous continuez à payer, les dépenses familiales et les impôts doivent aussi être examinés dans votre budget réel.
Les modalités détaillées figurent dans la FAQ officielle du HCSF.
Ces outils sont pédagogiques et ne délivrent ni conseil personnalisé réglementé ni offre de financement. Les informations sur l’exploitant et ses éventuelles habilitations doivent être renseignées avant publication.
Pour compléter votre projet
Calculer une mensualité à partir d’un capital · Estimer un rendement locatif · Explorer la fiscalité immobilière.